一、接受委托
   委托方主要包括：法院委托、政府部門委托及金融資產機構委托
注意事項：考察委托方有無拍賣權限，審查委托方對標的物是否有所有權、處分權及相關法律文書，依法委托。
委托人提供的資料：
1、《土地使用證》的復印件、《房產所有權證》復印件；
如標的為房地產在建工程項目還應出具《建設用地規劃許可證》、《建筑工程許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》；
如標的為國有土地使用權應出具《國有土地使用證》；
2、對拍賣房地產有處分權的證明文件；
3、拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、面積、性質、使用年限和當前使用狀況、地籍圖等；
4、產權證上標明是共有的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售（或部分出售）的經過公證的委托書；
二、對標的物進行詳細了解及調查
1、拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致，產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致；
   2、產權來源是否清楚，如新建、翻建、是否有規劃、用地、施工管理等單位的批準文件，是否領有新證；
   3、房地產面積是否與房地產測繪部門出具的勘測報告一致；
   4、產權證中“他項權利”一欄是否存在抵押權登記或租賃權登記等其他權利登記；
   5、是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件，是否有重復查封的問題；
   6、該地塊或房屋的房地產使用權人是否繳齊相關的辦證費、土地出讓金等
   7、房地產配套設施使用狀況；
8、土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年
限和剩余使用年限、用途變更及其他。
三、簽署委托拍賣合同，約定好各項事宜
四、發布拍賣公告，制作拍賣文件
    拍賣文件中除應對標的的基本情況介紹外，還應明示標的的瑕疵問題。（如房產手續不齊全；水、電、暖等設施的欠費問題；過戶手續費用承擔問題等都應依據標的的實際情況予以說明）
五、拍賣咨詢登記
    對于這一環節也是很重要的，因為房地產拍賣涉及的問題較多，如標的情況復雜，拍賣人應如實向有意參加拍賣會的競買人告知
六、布置拍賣會場
七、實施拍賣
八、整理拍賣全部資料并歸檔保存
拍賣成交后，收齊相關款項，如委托人為法院，應依據其出具相應的《裁定書》或《協助通知書》，協助買受人辦理該項房地產權屬證書的變更(過戶)手續。
  九、瑕疵房地產的操作問題
在實際操作中，委托拍賣房地產標的往往產權方面存在諸多問題。對于法人或自然人委托的這類房產可以取消委托，但對于法院等部門委托的房產，因其具有強制執行性質，是執法程序的延續，所以就需要拍賣人積極配合。因此必須在拍賣前與規劃部門、房地管理部門等相關部門充分接觸協調的基礎上，得到其支持并仔細查閱取證相關資料。
在實踐中總結出下面幾類瑕疵房地產：
1、拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用證。經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金；如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權證。
2、拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，必須報請有關部門審批。如果不準予轉讓，則該標的不可拍賣；如果準予轉讓，并同意補辦手續，則應有買受人按照相應程序補辦房產權證。
3、拍賣標的既無土地使用證，又無房屋所有權證。應參照1和2辦理。
4、拍賣標的設定抵押權或重復設定抵押權問題。由于其他經濟原因（不是銀行訴訟）法院裁定強制拍賣房地產，而被執行人已經將房屋抵押給銀行，應通知抵押權人，或解除抵押，或根據國家規定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償。如拍賣標的存在重復抵押即同一宗房地產抵押給了不同銀行，則抵押權人并成了當事人，其意見必須和法院、被執行人、拍賣行協調統一，方可拍賣。否則拍賣成交后會面臨債務清償和產權變更等諸多問題。